เช่าซื้อบ้าน vs เช่าอยู่ธรรมดา vs กู้ซื้อเลย ทางไหนเหมาะกับใคร (2569)

ตารางเทียบ 3 ทาง

เรื่อง	เช่าอยู่ธรรมดา	เช่าซื้อ / ผ่อนตรง	กู้ซื้อเลย
เงินก้อนแรก	เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า ถ้าเช่าจากผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า สัญญาไม่เกิน 3 ปี เรียกรวมกันเกิน 3 เดือนของค่าเช่าไม่ได้ (ดูเงื่อนไขด้านล่าง)	ตามที่ตกลงในสัญญา ไม่มีเพดานกลาง ต้องดูว่าเป็นค่าอะไร และคืนได้หรือไม่	เงินดาวน์ส่วนที่ธนาคารไม่ให้กู้ + ค่าใช้จ่ายวันโอน เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ภาษีอากร
ค่าใช้จ่ายต่อเดือน	ค่าเช่า + ค่าน้ำไฟ	ค่างวดตามสัญญา ซึ่งมีทั้งส่วนค่าเช่าและส่วนที่สะสมเป็นค่าบ้าน + ค่าน้ำไฟ ค่าส่วนกลางตามที่สัญญากำหนด	ค่างวดธนาคาร + ค่าส่วนกลาง ประกัน ภาษีที่ดินฯ ค่าซ่อม ที่เจ้าของต้องจ่ายเอง
กรรมสิทธิ์	ไม่มี	ยังไม่มีจนถึงวันโอน	เป็นชื่อคุณตั้งแต่วันโอน (ติดจำนองธนาคารจนผ่อนหมด)
ความเสี่ยงหลัก	ค่าเช่าอาจขึ้นตอนต่อสัญญา · เงินที่จ่ายไม่ได้สะสมเป็นทรัพย์	ครบสัญญาแล้วกู้ไม่ผ่าน · บ้านติดภาระ · เงินที่จ่ายไปอาจไม่ได้คืนตามเงื่อนไขสัญญา · ประวัติผ่อนอาจไม่ขึ้นเครดิตบูโร	ภาระผูกยาวหลายสิบปี · ดอกเบี้ยลอยตัวเปลี่ยนได้ · ขายต่อมีต้นทุน
ความยืดหยุ่น	สูงสุด ครบสัญญาย้ายได้	ต่ำ ออกกลางทางมักเสียเงินตามสัญญา	กลาง ขายหรือปล่อยเช่าได้ แต่ต้องผ่อนต่อระหว่างหาผู้ซื้อ
เหมาะกับใคร	ยังเก็บเงิน ยังปิดหนี้ งานยังไม่นิ่ง หรือยังไม่แน่ใจทำเล	รายได้ผ่อนไหวจริง ติดเรื่องที่แก้ได้ในระยะสัญญา และอยากอยู่บ้านหลังนี้ยาว	กู้ผ่านแล้ว มีเงินสำรอง และวางแผนอยู่ยาว

เงื่อนไขของเพดานเงินประกัน 3 เดือน

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 (ราชกิจจานุเบกษา 6 มิ.ย. 2568 ใช้บังคับเมื่อพ้น 90 วันนับแต่วันประกาศ) ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจที่ให้บุคคลธรรมดาเช่าที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่รวมหอพักตามกฎหมายหอพัก และโรงแรม

• สัญญาเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 3 ปี) ห้ามเรียกค่าเช่าล่วงหน้ารวมกับเงินประกันเกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน
• ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า โดยที่ผู้เช่าไม่ได้ทำผิด
• ห้ามคิดค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาเกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ

ถ้าเช่าคอนโดจากเจ้าของที่มีห้องเดียว ประกาศนี้อาจไม่ครอบคลุม เงินประกันจะเป็นไปตามที่ตกลงกัน ควรอ่านสัญญาให้ดี

ค่าธรรมเนียมวันโอน (ฝั่งกู้ซื้อ และวันจบเช่าซื้อ)

ค่าธรรมเนียมโอนอัตราปกติร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ค่าจดจำนองร้อยละ 1 ตอนนี้มีมาตรการลดเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ใช้ตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ยังเก็บตามปกติ

จุดที่คนเช่าซื้อมักลืม: วันโอนของเช่าซื้อมักอยู่อีกหลายปีข้างหน้า มาตรการลดค่าธรรมเนียมอาจหมดไปแล้ว จึงควรเตรียมงบตามอัตราปกติไว้ก่อน

ตัวอย่างสมมติ: 3 ปีผ่านไป เงินไปอยู่ไหน

ตัวเลขด้านล่างเป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ราคาตลาดหรือโครงการจริง

	เช่าอยู่ธรรมดา	เช่าซื้อ
จ่ายต่อเดือน	8,000 บาท	11,000 บาท
จ่ายรวม 36 เดือน	288,000 บาท	396,000 บาท
ส่วนที่นำไปลดราคาบ้าน	0	ขึ้นกับสัญญา ถ้าสัญญาเขียนว่าเดือนละ 3,000 บาท = 108,000 บาท ถ้าสัญญาไม่เขียน = ไม่รู้
วันครบ 3 ปี	ย้ายได้ หรือต่อสัญญา	ต้องกู้ธนาคารให้ผ่านเพื่อรับโอน

ตารางนี้บอกว่าเช่าซื้อจะคุ้มกว่าเช่าธรรมดาก็ต่อเมื่อ 2 อย่างเป็นจริงพร้อมกัน คือ สัญญาระบุชัดว่าส่วนไหนนำไปลดราคาบ้าน และวันครบสัญญาคุณกู้ผ่านจริง ถ้าข้อใดข้อหนึ่งไม่เกิด เงินส่วนที่จ่ายเกินค่าเช่าอาจเสี่ยงสูญ

ข้อเสียของเช่าซื้อ ที่ต้องรู้ก่อนเลือก

1. จ่ายมากกว่าเช่า แต่บ้านยังไม่ใช่ชื่อคุณ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 เช่าซื้อคือเจ้าของให้เช่าพร้อมให้คำมั่นว่าจะขายเมื่อจ่ายครบตามเงื่อนไข และกรรมสิทธิ์ยังไม่โอนขณะทำสัญญา
2. ออกกลางทางยาก ถ้าย้ายงานหรือรายได้ลด เงินที่จ่ายไปจะได้คืนหรือไม่ขึ้นกับสัญญา
3. ปลายทางยังต้องกู้ธนาคาร เช่าซื้อไม่ได้ยกเลิกการยื่นกู้ แค่เลื่อนออกไป ถ้าต้นเหตุที่กู้ไม่ผ่านไม่ได้แก้ ครบสัญญาก็เจอคำตอบเดิม
4. ประวัติผ่อนอาจไม่ช่วยในรายงานเครดิต ถ้าผู้ให้เช่าซื้อไม่ได้เป็นสมาชิกเครดิตบูโร ประวัติจะไม่ขึ้นในรายงาน ต้องใช้หลักฐานที่เก็บเองแทน
5. ความเสี่ยงจากคู่สัญญาและตัวบ้าน บ้านติดจำนอง หรือคู่สัญญาไม่ทำตามสัญญา ดูสิ่งที่สัญญาควรมีใน คู่มือเช่าซื้อบ้าน: สัญญาที่ปลอดภัยต้องมีอะไร

ข้อดีที่มีจริงคือได้อยู่บ้านหลังที่ต้องการระหว่างแก้ตัว และถ้าสัญญาดี ราคาซื้อขายถูกกำหนดไว้ตั้งแต่วันเซ็น แต่ข้อดีนี้มีค่าก็ต่อเมื่อคุณใช้ช่วงสัญญาแก้ต้นเหตุจริง ดูวิธีใน เช่าซื้อ-ผ่อนตรง ตอน 2: ความเสี่ยงและแผน 3 ปี

เลือกทางไหน ตอบ 4 คำถามนี้ตรง ๆ

1. วันนี้ธนาคารให้กู้ไหม ถ้าใช่และมีเงินสำรอง กู้ซื้อเลยตรงที่สุด ถ้าไม่รู้ ให้เช็กก่อน อย่าเดา
2. ถ้ากู้ไม่ผ่าน ติดเพราะอะไร ถ้าติดหนี้บัตรหรือสินเชื่อ ทางที่ถูกกว่ามักเป็นเช่าอยู่ไปก่อนแล้วจัดการหนี้ อ่าน ปิดหนี้ก่อนยื่นกู้บ้าน ถ้าติดเพราะเอกสารรายได้ อ่าน เอกสารกู้บ้านอาชีพอิสระ ถ้าไม่แน่ใจว่าติดอะไร อ่าน กู้บ้านไม่ผ่าน 7 สาเหตุ
3. มั่นใจไหมว่าจะอยู่บ้านหลังนี้ยาว ถ้าไม่มั่นใจ เช่าซื้อคือการผูกตัวเองกับบ้านที่ยังไม่ใช่ของคุณ
4. ถ้ารายได้หายไป 3 เดือน ยังจ่ายไหวไหม ถ้าไม่ไหว ทั้งเช่าซื้อและกู้ซื้อยังเร็วเกินไป

คำถามที่เจอบ่อย

เช่าอยู่เท่ากับเสียเงินเปล่าใช่ไหม?

ไม่เสมอไป ค่าเช่าคือราคาที่จ่ายเพื่อแลกกับความยืดหยุ่นและความเสี่ยงที่ต่ำ ช่วงที่ยังต้องปิดหนี้หรือเก็บเงิน การเช่าอยู่อาจเป็นทางที่ถูกที่สุด

เช่าซื้อแล้วจะกู้ผ่านง่ายขึ้นไหม?

ไม่มีอะไรรับประกัน ธนาคารยังพิจารณารายได้ ภาระ และประวัติเหมือนผู้กู้ทุกคน หลักฐานการชำระครบทุกงวดช่วยได้ แต่ต้นเหตุเดิมต้องถูกแก้ด้วย

ถ้ากู้ผ่านแล้ว ควรเช่าซื้อก่อนเพื่อลองอยู่ไหม?

ทีมไม่แนะนำ เพราะต้องจ่ายส่วนต่างให้คู่สัญญาโดยไม่จำเป็น ถ้าอยากลองทำเลก่อน เช่าอยู่ธรรมดาแล้วค่อยซื้อเสี่ยงน้อยกว่า

เจ้าของห้องเช่าเรียกเงินประกันเกิน 3 เดือน หรือไม่คืนเงินประกัน ทำยังไง?

ขึ้นกับว่าเจ้าของอยู่ในขอบเขตประกาศหรือไม่และสัญญาเขียนไว้อย่างไร ถ้าเป็นข้อพิพาทแล้ว ปรึกษาทนายความหรือ สคบ. สายด่วน 1166

บทความเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย และไม่ใช่การรับรองผลอนุมัติ การพิจารณาสินเชื่อเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง

ที่มา (เข้าถึง 27 ต.ค. 2569): ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนพิเศษ 211 ง 6 มิ.ย. 2568 (ไฟล์แนบบนหน้า สคบ.) ocpb.go.th · ocpb.go.th · สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา บันทึกเรื่องเสร็จที่ 253/2546 (อ้าง ป.พ.พ. มาตรา 572) comment.ocs.go.th · กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร dol.go.th · กรมที่ดิน (สนง.ที่ดินจังหวัดพิจิตร) มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียม 1 ก.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2570 dol.go.th · บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ ncb.co.th · สคบ. 1166 ocpb.go.th