ปัญหาที่เจอบ่อยคือเก็บเงินไว้แค่ "เงินดาวน์" พอธนาคารอนุมัติแล้วถึงรู้ว่าวันโอนยังมีอีกหลายก้อน บทความนี้ไล่ให้ครบ 7 ก้อน พร้อมตัวอย่างคำนวณ เพื่อวางแผนเงินเก็บได้ตั้งแต่วันจองครับ
1. เงินจองและเงินทำสัญญา
โครงการเป็นคนกำหนด จ่ายตอนจองและตอนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย เงินก้อนนี้เป็นส่วนหนึ่งของราคาบ้าน (หักจากราคาตอนโอน) แต่ต้องมีเงินสดก่อน และถ้ากู้ไม่ผ่านอาจถูกริบตามเงื่อนไขในสัญญา จึงควรเช็กโอกาสกู้ก่อนวางเงิน
2. ส่วนต่างที่ธนาคารไม่ให้กู้
ธนาคารให้กู้ได้ไม่เกินเพดานสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ ธปท. กำหนด และอาจอนุมัติต่ำกว่านั้นได้ตามราคาประเมินของธนาคารและความสามารถผ่อนของผู้กู้ ส่วนที่ขาดต้องจ่ายเองวันโอน สูตรง่าย ๆ คือ ราคาบ้าน − วงเงินกู้ − เงินจองและเงินทำสัญญาที่จ่ายไปแล้ว
3. ค่าจดทะเบียนโอน (กรมที่ดิน)
อัตราปกติ ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าเข้ามาตรการปี 2569 เหลือ ร้อยละ 0.01 (ดูเงื่อนไขในหัวข้อถัดไป) ใครออกเท่าไหร่ระหว่างผู้ซื้อกับโครงการ ให้ดูในสัญญาจะซื้อจะขาย
4. ค่าจดทะเบียนจำนอง (กรมที่ดิน)
อัตราปกติ ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ถ้าเข้ามาตรการและจดจำนองพร้อมการโอนในคราวเดียวกัน เหลือ ร้อยละ 0.01
5. ค่าประเมินราคาหลักประกันและค่าธรรมเนียมฝั่งธนาคาร
แต่ละธนาคารเก็บไม่เท่ากัน บางช่วงมีโปรโมชันยกเว้น ก่อนเลือกธนาคารให้เปิดเครื่องมือ "เปรียบเทียบค่าธรรมเนียมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" ของศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน ธปท. ซึ่งแสดงค่าสำรวจและประเมินหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่ายกเลิก MRTA ของแต่ละแห่งไว้ในหน้าเดียว
6. ประกันอัคคีภัย และประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA)
7. ค่าส่วนกลางล่วงหน้า เงินกองทุน และค่ามิเตอร์น้ำไฟ
คอนโด: ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดต้องระบุ "จำนวนเงินค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องชำระล่วงหน้า" ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 32 บ้านจัดสรร: โครงการกำหนดเอง ทั้งสองแบบให้ ขอใบแจกแจงยอดวันโอนจากโครงการเป็นลายลักษณ์อักษร ก่อนวันนัดอย่างน้อยหลายวัน
ประกาศกระทรวงมหาดไทย 2 ฉบับ ลงราชกิจจานุเบกษา 1 ก.ค. 2569 (ฉบับบ้านกับฉบับห้องชุด) กำหนดไว้ดังนี้
| เงื่อนไข | รายละเอียดตามประกาศ |
|---|---|
| อัตรา | ค่าจดทะเบียนโอน และค่าจดทะเบียนจำนองที่จดในคราวเดียวกับการโอน ร้อยละ 0.01 |
| ประเภททรัพย์ | บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว · ห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด |
| ราคา | ราคาซื้อขาย และ ราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท · วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท |
| ผู้ซื้อ | บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย |
| ระยะเวลา | ตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึง 30 มิ.ย. 2570 |
ประกาศไม่ได้จำกัดว่าต้องเป็นบ้านมือ 1 แต่ถ้าราคาเกิน 7 ล้านบาทแม้เพียงข้อเดียว จะกลับไปใช้อัตราปกติ และมาตรการนี้ลดเฉพาะ ค่าจดทะเบียน ไม่ได้ลดภาษีของผู้ขาย
| รายการ | อัตรา | ผู้มีหน้าที่เสีย |
|---|---|---|
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า | ผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ผู้ขายเป็นบริษัท) | ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ | 1 บาท ต่อทุก 200 บาท (ร้อยละ 0.5) | ยกเว้นถ้าผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว |
บ้านมือ 1 ผู้ขายคือบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ภาระภาษีกลุ่มนี้จึงอยู่ที่โครงการ ถ้าเจอข้อในสัญญาที่ให้ผู้ซื้อออกแทน ให้ถามให้ชัดก่อนเซ็นครับ
สมมติราคาประเมินเท่าราคาขาย ธนาคารอนุมัติ 1,800,000 บาท จ่ายเงินจองและทำสัญญาไปแล้ว 50,000 บาท และสัญญาให้ผู้ซื้อออกค่าโอนทั้งหมด (ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ราคาโครงการจริง)
| รายการ | ถ้าเข้ามาตรการ (ถึง 30 มิ.ย. 2570) | ถ้าใช้อัตราปกติ |
|---|---|---|
| ส่วนต่างวันโอน (2,000,000 − 1,800,000 − 50,000) | 150,000 บาท | 150,000 บาท |
| ค่าจดทะเบียนโอน (2,000,000 × อัตรา) | 200 บาท | 40,000 บาท |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง (1,800,000 × อัตรา) | 180 บาท | 18,000 บาท |
| ค่าประเมิน · ประกันอัคคีภัย · MRTA (ถ้าทำ) | ตามธนาคาร | ตามธนาคาร |
| ค่าส่วนกลางล่วงหน้า · กองทุน · มิเตอร์ | ตามใบแจกแจงของโครงการ | ตามใบแจกแจงของโครงการ |
จะเห็นว่าปีนี้ก้อนที่ตัดสินว่า "เงินพอไหม" คือส่วนต่างที่กู้ไม่ได้ ไม่ใช่ค่าโอน และอย่าลืมเผื่อเงินสำรองหลังโอนไว้สำหรับค่างวดช่วงแรกด้วยครับ
อ่านเพิ่ม: เงินเดือนน้อย กู้บ้านหลังแรกได้ไหม · บ้านมือ 1 vs มือ 2 ต่างกันยังไง
ก่อนวางเงินจอง ลองใช้ฟอร์ม เช็คโอกาสกู้บ้านและคอนโด ที่ /dsr/ ดูว่าวงเงินที่น่าจะได้ใกล้ราคาบ้านแค่ไหน ส่วนต่างจะได้ไม่เซอร์ไพรส์วันโอน
🧮 เช็คโอกาสกู้บ้านและคอนโดฟรี →ทักไลน์มาได้เลย ทีมยินดีช่วยดูให้ฟรีครับ — ไม่มีการการันตีผลอนุมัติ การพิจารณาเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง แต่คุณจะรู้ว่าต้องแก้จุดไหนก่อน
💬 ปรึกษา → LINE @ninethanakarnไม่ได้ ประกาศกำหนดให้ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท เกินข้อใดข้อหนึ่งจะใช้อัตราปกติ
ประกาศฉบับนี้ใช้ถึงวันนั้น หลังจากนั้นต้องดูว่ามีประกาศใหม่หรือไม่ ถ้าวันโอนใกล้เส้นตาย ให้ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนนัดโอน
ขึ้นกับผลิตภัณฑ์ บางผลิตภัณฑ์ไม่ต้องทำ บางผลิตภัณฑ์กำหนดให้ทำ (เครื่องมือเปรียบเทียบของ ธปท. มีตัวกรองเรื่องนี้) ถ้าต้องทำ คุณเลือกบริษัทประกันเองได้ ถ้าถูกบังคับให้ทำกับบริษัทเดียว ร้องเรียนธนาคารก่อน แล้วติดต่อ ธปท. หรือ คปภ.
ได้ ถ้าเป็นห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และเข้าเงื่อนไขราคา 7 ล้านบาทกับผู้ซื้อสัญชาติไทยเหมือนกัน
บทความเพื่อการศึกษา ไม่ใช่การรับรองผลอนุมัติ การพิจารณาสินเชื่อเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง
ที่มา (เข้าถึง 27 ต.ค. 2569): ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ กรณีอาคารที่อยู่อาศัย ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 161 ง (1 ก.ค. 2569) ratchakitcha.soc.go.th · ฉบับกรณีห้องชุด ratchakitcha.soc.go.th · กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร dol.go.th · กรมสรรพากร ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของนิติบุคคล rd.go.th · ธปท. ประกาศ สกช. 7/2566 การให้สินเชื่ออย่างรับผิดชอบและเป็นธรรม bot.or.th · คปภ. แนวปฏิบัติการเสนอขายกรมธรรม์ประกันชีวิต พ.ศ. 2565 (ข้อ 10) oiceservice.oic.or.th · ธปท. เปรียบเทียบค่าธรรมเนียมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย app.bot.or.th · พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 (ฉบับรวม เว็บกรมที่ดิน) มาตรา 32 dol.go.th
