ประกาศ "บ้านผ่อนตรง ไม่ต้องกู้ธนาคาร" ส่วนใหญ่คือสัญญาเช่าซื้อ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 เช่าซื้อคือสัญญาที่ เจ้าของ เอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขาย หรือจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า เมื่อผู้เช่าจ่ายเงินครบตามจำนวนงวดที่ตกลง
ความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกาที่อ้างมาตรานี้อธิบายไว้ด้วยว่า สำหรับการเช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนในขณะทำสัญญา แปลเป็นภาษาบ้าน ๆ คือ ผ่อนไปกี่งวด ชื่อในโฉนดก็ยังเป็นของเจ้าของเดิมจนถึงวันโอน
ข้อนี้ใช้กับทั้งสองแบบ จึงต้องเช็กให้ละเอียดไม่ว่าคู่สัญญาเป็นใคร ภาพรวมของเช่าซื้อและสัญญาที่ปลอดภัย อ่านได้ใน คู่มือเช่าซื้อบ้านในไทย
| เรื่อง | ผ่อนตรงกับเจ้าของ (บุคคล) | ผ่อนกับบริษัท / ผู้ให้บริการ |
|---|---|---|
| คู่สัญญา | คนคนเดียว ถ้าชีวิตเจ้าของเปลี่ยน เช่น ย้ายประเทศ มีหนี้ หรือเสียชีวิต ต้องดูว่าสัญญาเขียนรองรับไว้หรือไม่ | นิติบุคคล ตรวจทะเบียนบริษัทได้ แต่ต้องดูว่าบริษัทเป็นเจ้าของในโฉนดเอง หรือเป็นตัวกลางของเจ้าของอีกทอดหนึ่ง |
| ภาระของบ้าน | บ้านอาจยังติดจำนองธนาคารของเจ้าของ | อาจติดจำนองหรือภาระอื่นได้เหมือนกัน ต้องขอดูหลักฐานเอง |
| ตัวเลขในสัญญา | ต่อรองตรงได้ แต่หลายสัญญาเขียนแค่ค่างวด ไม่แยกว่าส่วนไหนตัดราคาบ้าน | มักมีโครงสร้างค่าใช้จ่ายตายตัว อาจมีค่าบริการหรือราคาที่บวกเพิ่ม ต้องขอตารางแยกรายการ |
| สัญญา | หลากหลาย บางรายตกลงกันปากเปล่า | ใช้แบบฟอร์มของบริษัท ซึ่งผู้เขียนคือฝั่งบริษัท ต้องอ่านข้อเลิกสัญญาและการคืนเงินให้ละเอียด |
| ปลายทาง | ส่วนใหญ่ต้องหาทางกู้ธนาคารเอง | บางรายมีขั้นตอนช่วยเตรียมยื่นกู้ แต่คนตัดสินอนุมัติคือธนาคาร ไม่ใช่บริษัท |
สรุปตรง ๆ คือ ไม่มีแบบไหนปลอดภัยโดยอัตโนมัติ บริษัทที่สัญญาไม่เป็นธรรมก็มี เจ้าของบ้านที่ซื่อตรงและทำสัญญาชัดก็มี ตัวตัดสินคือสัญญาและหลักฐาน
สัญญาที่ดีควรตอบคำถามเหล่านี้ได้โดยไม่ต้องถามเพิ่ม: ราคาซื้อขายรวม · เงินก้อนแรกเท่าไหร่และเป็นค่าอะไร · ค่างวดต่อเดือนและจำนวนงวด · ส่วนไหนของค่างวดนำไปลดราคาบ้าน ส่วนไหนเป็นค่าเช่าหรือดอกเบี้ย · ค่าธรรมเนียมอื่น · อัตราต่อปีที่คิดจริง
ตัวอย่างสมมติ: จ่ายเดือนละ 12,000 บาท 36 งวด รวม 432,000 บาท ถ้าสัญญาไม่บอกว่าส่วนไหนตัดราคาบ้าน วันครบสัญญาคุณจะไม่รู้เลยว่าเหลือยอดต้องกู้ธนาคารเท่าไหร่ นี่คือจุดที่หลายคนพลาด
สัญญาณเตือนที่ควรหยุดก่อน: ไม่ให้ดูโฉนดฉบับจริง · ให้โอนเข้าบัญชีคนอื่น · ไม่ยอมเขียนราคาและวันโอนลงสัญญา · เร่งให้วางเงินวันนี้
ปลายทางของเช่าซื้อเกือบทุกแบบคือยังต้องกู้ธนาคารให้ผ่านในวันโอน เช่าซื้อแค่เลื่อนเส้นตายออกไป ถ้ายังไม่แน่ใจว่าตัวเองเหมาะไหม อ่าน ตอน 1: เช่าซื้อ-ผ่อนตรงเหมาะกับใคร และวิธีใช้ช่วงผ่อนเตรียมตัวกู้ อ่าน ตอน 2: ความเสี่ยงและแผน 3 ปี
หลายคนรีบไปผ่อนตรง ทั้งที่จริง ๆ แค่ต้องจัดการหนี้บางก้อนก่อนก็ยื่นกู้ธนาคารได้ ลองดู ปิดหนี้ก่อนยื่นกู้บ้าน ประกอบ
ก่อนตัดสินใจผ่อนตรง ลองเช็กก่อนว่าตอนนี้ภาระต่อเดือนของคุณอยู่โซนไหน ด้วยฟอร์ม เช็คโอกาสกู้บ้านและคอนโด ที่ /dsr/
🧮 เช็คโอกาสกู้บ้านและคอนโดฟรี →ทักไลน์มาได้เลย ทีมยินดีช่วยดูให้ฟรีครับ — ไม่มีการการันตีผลอนุมัติ การพิจารณาเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง แต่คุณจะรู้ว่าต้องแก้จุดไหนก่อน
💬 ปรึกษา → LINE @ninethanakarnไม่เสมอ บริษัทตรวจตัวตนได้ง่ายกว่า แต่สัญญาเขียนโดยฝั่งบริษัท ทั้งสองแบบต้องเช็ก 5 จุดเหมือนกัน
ถ้าผู้ให้เช่าซื้อไม่ได้เป็นสมาชิกเครดิตบูโร จะไม่ขึ้น เพราะรายงานเครดิตเก็บเฉพาะข้อมูลที่สมาชิกส่งมา จึงต้องเก็บสลิป ใบเสร็จ และสเตทเมนต์ไว้เอง
ทีมแนะนำให้ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง ระบุราคา งวด และวันโอนให้ครบ ต่อให้เป็นคนรู้จักก็ตาม
เรื่องที่เป็นข้อพิพาทแล้ว ควรปรึกษาทนายความหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สคบ. สายด่วน 1166 เพราะทางแก้ขึ้นกับข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละฉบับ
บทความเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย และไม่ใช่การรับรองผลอนุมัติ การพิจารณาสินเชื่อเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง ก่อนเซ็นสัญญาเช่าซื้อควรให้ทนายความตรวจ
ที่มา (เข้าถึง 27 ต.ค. 2569): สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา บันทึกเรื่องเสร็จที่ 253/2546 (อ้าง ป.พ.พ. มาตรา 572 และอธิบายว่ากรรมสิทธิ์ในการเช่าซื้อยังไม่โอนขณะทำสัญญา) comment.ocs.go.th · บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ "ไม่พบข้อมูลเครดิตหรือประวัติการชำระหนี้ในรายงานเครดิตบูโรของตนเอง" ncb.co.th · กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร dol.go.th · กรมที่ดิน (สนง.ที่ดินจังหวัดพิจิตร) มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย 1 ก.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2570 dol.go.th · สคบ. ช่องทางติดต่อ 1166 ocpb.go.th
