ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% และ LTV 100% ใช้ได้ถึงเมื่อไหร่ ใครได้สิทธิ์ (2569)

มาตรการที่ 1: ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง

ตามสรุปผลการประชุมคณะรัฐมนตรีวันที่ 30 มิ.ย. 2569 กระทรวงมหาดไทยออกประกาศ 2 ฉบับ ฉบับหนึ่งสำหรับบ้านและที่ดินพร้อมอาคาร อีกฉบับสำหรับห้องชุด สาระสำคัญเหมือนมาตรการปี 2568 ที่สิ้นสุดไปเมื่อ 30 มิ.ย. 2569

รายการ	อัตราปกติ	ช่วงมาตรการ (ถึง 30 มิ.ย. 2570)
ค่าจดทะเบียนการโอน	2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์	0.01%
ค่าจดทะเบียนจำนอง	1% ของวงเงินจำนอง (สูงสุด 200,000 บาท)	0.01%

เงื่อนไขที่ต้องผ่านครบ

1. ประเภททรัพย์: บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารเหล่านี้ และห้องชุดในอาคารที่จดทะเบียนอาคารชุดแล้ว
2. ราคา: ราคาซื้อขาย และ ราคาประเมินทุนทรัพย์ ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งคู่
3. วงเงินจำนอง: ไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
4. จดจำนองพร้อมโอน: ค่าจดจำนองที่ลดเหลือ 0.01% ต้องเป็นการจำนองที่จดทะเบียน "ในคราวเดียวกัน" กับการโอน ถ้าโอนวันหนึ่งแล้วไปจดจำนองอีกวัน ส่วนจำนองอาจไม่ได้อัตราลด
5. ไม่รวมการขายเฉพาะส่วน เช่น ขายกรรมสิทธิ์บางส่วนของทรัพย์
6. ผู้ซื้อ: สื่อที่รายงานประกาศฉบับจริงระบุว่าเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ถ้าซื้อในนามนิติบุคคล ให้สอบถามสำนักงานที่ดินก่อน

ตัวอย่างสมมติ: ประหยัดได้เท่าไหร่

ตัวอย่างนี้เป็นตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่ราคาโครงการจริง บ้านราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท ราคาประเมินทุนทรัพย์ 2,800,000 บาท กู้และจดจำนอง 2,700,000 บาท โอนและจดจำนองวันเดียวกัน

รายการ	อัตราปกติ	ช่วงมาตรการ	ส่วนที่ประหยัด
ค่าโอน (คิดจากราคาประเมิน 2,800,000)	56,000 บาท	280 บาท	55,720 บาท
ค่าจดจำนอง (คิดจากวงเงิน 2,700,000)	27,000 บาท	270 บาท	26,730 บาท
รวม	83,000 บาท	550 บาท	82,450 บาท

ค่าโอนใครเป็นคนจ่ายขึ้นกับข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนวางเงินจองควรถามให้ชัดว่าส่วนที่ประหยัดได้ตกอยู่กับฝ่ายไหน

สิ่งที่มาตรการนี้ "ไม่ได้ลด"

ตามหน้าค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน วันโอนยังมีรายการอื่นตามปกติ เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% สำหรับการขายที่เข้าข่าย) อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รายการเหล่านี้ไม่อยู่ในมาตรการ 0.01% และฝั่งผู้ซื้อยังมีค่าใช้จ่ายจากธนาคารอีกด้วย

มาตรการที่ 2: ธปท. ผ่อนเกณฑ์ LTV ถึง 30 มิ.ย. 2570

LTV (Loan to Value) คือเพดานว่าธนาคารให้กู้ได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน ข่าว ธปท. ฉบับที่ 19/2569 (14 พ.ค. 2569) ขยายการผ่อนเกณฑ์จากเดิมที่จะหมด 30 มิ.ย. 2569 ไปถึง 30 มิ.ย. 2570 ใช้กับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570

มูลค่าหลักประกัน	สัญญาที่	เกณฑ์ปกติ	ช่วงผ่อนเกณฑ์
ต่ำกว่า 10 ล้านบาท	หลังที่ 1	100% และกู้ตกแต่งเพิ่มได้ 10%	เท่าเดิม
ต่ำกว่า 10 ล้านบาท	หลังที่ 2	80–90%	100%
ต่ำกว่า 10 ล้านบาท	หลังที่ 3 ขึ้นไป	70%	100%
10 ล้านบาทขึ้นไป	หลังที่ 1	90%	100%
10 ล้านบาทขึ้นไป	หลังที่ 2	80%	100%
10 ล้านบาทขึ้นไป	หลังที่ 3 ขึ้นไป	70%	100%

ตามเอกสารประกอบมติ ครม. การผ่อนเกณฑ์นี้ครอบคลุมสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อบ้านด้วย เช่น Top-up และรีไฟแนนซ์ ที่ทำสัญญาในช่วงเวลาดังกล่าว

อ่านให้ถูก: LTV 100% แปลว่า "ธนาคารให้ได้ถึง" ไม่ได้แปลว่า "ธนาคารต้องให้" วงเงินจริงยังขึ้นกับรายได้ที่พิสูจน์ได้ ภาระหนี้ต่อเดือน ประวัติเครดิต และราคาประเมินของธนาคาร คนที่ได้ประโยชน์ชัดที่สุดคือคนกู้หลังที่ 2 ที่เคยต้องเตรียมเงินดาวน์ 10–20% ตามเกณฑ์ปกติ

เช็กลิสต์ ถ้าตั้งใจใช้สิทธิ์ให้ทันก่อน 30 มิ.ย. 2570

1. เช็กราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่แค่ราคาขาย เพราะเงื่อนไขกำหนดว่าทั้งสองตัวต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท
2. นัดโอนและจดจำนองวันเดียวกัน ส่วนนี้ประสานกับธนาคารและผู้ขายล่วงหน้า
3. เผื่อเวลาอนุมัติสินเชื่อ ถ้ามีหนี้บัตรหรือสินเชื่อที่ต้องจัดการก่อน ควรเริ่มเตรียมตั้งแต่ตอนนี้ ไม่ใช่เดือนสุดท้าย อ่านลำดับการเตรียมได้ใน ปิดหนี้ก่อนยื่นกู้บ้าน
4. เตรียมเงินสดวันโอน สำหรับรายการที่ไม่ได้ลด และค่าใช้จ่ายฝั่งธนาคาร
5. ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในวันที่โอน ว่ามาตรการยังมีผลและทรัพย์ของเราเข้าเงื่อนไข

คำถามที่เจอบ่อย

บ้านมือสองได้สิทธิ์ลดค่าโอนไหม?

ได้ ถ้าเข้าเงื่อนไขครบ เอกสารประกอบมติ ครม. ระบุว่ามาตรการนี้ส่งเสริมการซื้อขายทั้งมือหนึ่งและมือสอง

บ้านราคา 7.2 ล้าน ได้ลดส่วนที่ไม่เกิน 7 ล้านไหม?

ไม่ได้ เงื่อนไขกำหนดว่าราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ถ้าเกินจะเสียค่าธรรมเนียมอัตราปกติ

LTV 100% แปลว่าทุกคนกู้ได้เต็มราคาบ้านใช่ไหม?

ไม่ใช่ LTV เป็นเพดานสูงสุด ธนาคารอาจอนุมัติน้อยกว่านั้นตามรายได้ ภาระหนี้ หรือราคาประเมิน และวันโอนยังมีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเป็นเงินสด

มาตรการจะต่ออายุอีกหลัง 30 มิ.ย. 2570 ไหม?

ยังไม่มีประกาศ ณ วันที่เขียน ทั้งสองมาตรการเคยต่ออายุปีต่อปี แต่ไม่ควรวางแผนโดยหวังว่าจะต่ออีก

บทความเพื่อการศึกษา ไม่ใช่การรับรองผลอนุมัติ การพิจารณาสินเชื่อเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง

ที่มา (เข้าถึง 27 ต.ค. 2569): สรุปผลการประชุมคณะรัฐมนตรี 30 มิ.ย. 2569 (thaigov.go.th ฉบับเผยแพร่ซ้ำ) thaipublica.org (หน้า 37–38) · ธปท. ข่าวฉบับที่ 19/2569 ขยายเวลาผ่อนเกณฑ์ LTV bot.or.th · กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร dol.go.th · Thai PBS ครม. เคาะต่อมาตรการลดค่าโอน (30 มิ.ย. 2569) thaipbs.or.th