ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้าน ปีภาษี 2569 สูงสุด 1 แสน กู้ร่วมแบ่งยังไง ต้องทำอะไรก่อนสิ้นปี

เงื่อนไขหลักของการลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน

สรุปจากประกาศอธิบดีกรมสรรพากร ฉบับที่ 167 ที่เผยแพร่บนเว็บกรมสรรพากร

เงื่อนไข	รายละเอียด
ทรัพย์	อาคาร อาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุด เพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างบนที่ดินของตัวเอง
ผู้ให้กู้	ธนาคารและสถาบันการเงินอื่นตามที่ประกาศกำหนด รวมถึงนายจ้าง สหกรณ์ และบริษัทประกันชีวิต
หลักประกัน	ทรัพย์นั้นต้องจำนองเป็นประกันเงินกู้
การอยู่อาศัย	ต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยในปีที่ใช้สิทธิ์ ยกเว้นถูกนายจ้างสั่งไปทำงานต่างถิ่นเป็นประจำ หรือทรัพย์เสียหายจากอัคคีภัย ภัยธรรมชาติ หรือภัยอื่นจนอยู่ไม่ได้
หลายหลัง	ถ้าใช้อยู่อาศัยจริงมากกว่า 1 แห่งในปีเดียวกัน ใช้สิทธิ์ได้ แต่รวมกันไม่เกิน 100,000 บาท
รีไฟแนนซ์	ดอกเบี้ยของเงินกู้ใหม่ที่ใช้ปิดหนี้บ้านเดิมนับได้ เฉพาะส่วนที่ไม่เกินยอดหนี้เดิมที่ไปปิด
วงเงิน	ตามที่จ่ายจริง ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี

กู้ร่วมแบ่งสิทธิ์ยังไง

ประกาศกำหนดว่า ถ้าผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันกู้ ให้ได้สิทธิ์ทุกคน โดยเฉลี่ยตามจำนวนผู้มีเงินได้ รวมกันต้องไม่เกินที่จ่ายจริงและไม่เกิน 100,000 บาท แปลว่าแบ่งเท่ากัน ไม่ได้แบ่งตามว่าใครโอนค่างวดมากกว่า

กรณี (ตัวอย่างสมมติ)	ดอกเบี้ยที่จ่ายจริงทั้งปี	สิทธิ์ลดหย่อน
กู้คนเดียว	80,000 บาท	80,000 บาท
กู้คนเดียว	130,000 บาท	100,000 บาท (ชนเพดาน)
กู้ร่วม 2 คน มีเงินได้ทั้งคู่	80,000 บาท	คนละ 40,000 บาท
กู้ร่วม 2 คน มีเงินได้ทั้งคู่	120,000 บาท	คนละ 50,000 บาท (รวม 100,000)
สามีภริยากู้ร่วม มีเงินได้ฝ่ายเดียว	90,000 บาท	ฝ่ายที่มีเงินได้ใช้เต็ม 90,000 บาท

กรณีสามีภริยายื่นภาษีรวมกันหรือแยกกัน และกรณีแต่งงานระหว่างปี ประกาศมีรายละเอียดแยกไว้ ถ้าเข้ากรณีนี้ให้เปิดดูประกาศฉบับเต็มหรือถามกรมสรรพากร

เอกสาร และสิ่งที่ต้องแจ้งก่อน

• สัญญากู้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2564 เป็นต้นไป: ผู้กู้ต้อง แจ้งความประสงค์ ใช้สิทธิ์กับผู้ให้กู้ แล้วผู้ให้กู้ส่งข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ให้กรมสรรพากรภายในวันที่ 15 มกราคมของปีถัดไป ถ้าไม่เคยแจ้ง ข้อมูลอาจไม่ไปถึงกรมสรรพากร
• สัญญากู้ก่อนปี 2564: ถ้าไม่ได้แจ้งผู้ให้กู้ ต้องเก็บหลักฐานจากผู้ให้กู้ที่พิสูจน์ได้ว่าจ่ายดอกเบี้ยจริง ธนาคารส่วนใหญ่ออกเป็นหนังสือรับรองการชำระดอกเบี้ยรายปี
• กู้ร่วม: ผู้กู้ทุกคนที่จะใช้สิทธิ์ควรแจ้งความประสงค์ให้ครบ

ประหยัดภาษีได้จริงเท่าไหร่ (ตัวอย่างสมมติ)

ค่าลดหย่อนไม่ได้คืนเงินเท่ากับดอกเบี้ยที่จ่าย แต่ลด "เงินได้สุทธิ" ก่อนคิดภาษีขั้นบันได

ตัวอย่างสมมติ เงินได้สุทธิก่อนหักดอกเบี้ยบ้าน 600,000 บาท จ่ายดอกเบี้ยบ้านทั้งปี 60,000 บาท

	เงินได้สุทธิ	ภาษีที่ต้องจ่าย
ไม่ใช้สิทธิ์	600,000 บาท	42,500 บาท
ใช้สิทธิ์ดอกเบี้ยบ้าน	540,000 บาท	33,500 บาท
ส่วนต่าง		9,000 บาท

คิดตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่กรมสรรพากรเผยแพร่ (ช่วง 500,001–750,000 บาท เสีย 15%) คนที่อยู่ขั้นภาษีต่ำกว่าจะประหยัดได้น้อยกว่านี้ และคนที่ไม่ถึงขั้นเสียภาษีจะไม่ได้ประโยชน์จากสิทธิ์นี้เลย ลองคำนวณตัวเลขของตัวเองที่ /tax/

มาตรการเกี่ยวกับบ้านที่มีผลปีภาษี 2569

ที่ยืนยันได้: โซลาร์รูฟท็อป รายการพระราชกฤษฎีกาปี 2569 ของกรมสรรพากรมีฉบับที่ 805 เรื่องมาตรการภาษีส่งเสริมการติดตั้งโซลาร์รูฟท็อปและการอนุรักษ์พลังงาน ประกาศในราชกิจจานุเบกษา 2 มี.ค. 2569 ตามที่กระทรวงพลังงานแถลง (11 มี.ค. 2569) บุคคลธรรมดาลดหย่อนค่าติดตั้งได้ตามจ่ายจริง ไม่เกิน 200,000 บาท ถึง 31 ธ.ค. 2571 ระบบต้องเป็นแบบ On-Grid ที่ได้รับอนุญาตเชื่อมต่อจากการไฟฟ้านครหลวงหรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค และต้องมีใบกำกับภาษีอิเล็กทรอนิกส์ (e-Tax Invoice) เต็มรูปแบบ ปีภาษีที่ใช้สิทธิ์และรายละเอียดอื่นให้ยืนยันกับกรมสรรพากรก่อนจ่ายเงิน

ที่ยังไม่เห็นประกาศต่ออายุ: ค่าจ้างสร้างบ้านใหม่ แบบลดหย่อนปีภาษี 2568 ของกรมสรรพากรมีรายการ "ค่าสร้างบ้านใหม่ที่จ่ายให้ผู้รับเหมาที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม" แต่ในรายการพระราชกฤษฎีกาปี 2569 ทีมไม่พบฉบับที่ต่ออายุมาตรการนี้ ถ้ากำลังสร้างบ้าน อย่าเพิ่งนับสิทธิ์นี้ไว้ในแผน ให้สอบถามกรมสรรพากรว่าสัญญาของคุณเข้าข่ายหรือไม่

ส่วนลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01% ไม่ใช่ค่าลดหย่อนภาษีเงินได้ แต่เป็นการลดค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดิน ใช้ได้ถึง 30 มิ.ย. 2570 สำหรับทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท ตามมติคณะรัฐมนตรี 30 มิ.ย. 2569

เช็กลิสต์ก่อนสิ้นปี 2569

1. เช็กว่าแจ้งความประสงค์ใช้สิทธิ์กับผู้ให้กู้แล้วหรือยัง โดยเฉพาะคนที่เพิ่งโอนบ้านปีนี้ และผู้กู้ร่วมทุกคน
2. ตรวจว่าปีนี้อยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นจริง ถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่าทั้งปี ไม่เข้าเงื่อนไขอยู่อาศัย
3. อย่านับดอกเบี้ยช่วงโปรโมชันสูงเกินจริง สินเชื่อที่ดอกเบี้ยปีแรกต่ำมาก จะมีดอกเบี้ยจ่ายจริงให้ลดหย่อนน้อยตาม
4. ไม่ควรกู้เพิ่มหรือซื้อบ้านเพื่อเอาสิทธิ์ลดหย่อน จากตัวอย่างข้างบน จ่ายดอกเบี้ย 60,000 บาทเพื่อลดภาษี 9,000 บาท สิทธิ์นี้เป็นของแถม ไม่ใช่เหตุผลในการกู้
5. ถ้าแผนปีหน้าคือยื่นกู้บ้าน เริ่มจากดูภาระหนี้ต่อเดือนของตัวเองก่อน อ่านวิธีคิดใน DSR คืออะไร วิธีคำนวณ

คำถามที่เจอบ่อย

ผ่อนคอนโดที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ลดหย่อนดอกเบี้ยได้ไหม?

ประกาศกำหนดให้ใช้ทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยในปีที่ใช้สิทธิ์ ถ้าปล่อยเช่าทั้งปีโดยไม่ได้อยู่เอง ไม่เข้าเงื่อนไข

กู้ร่วมกับแฟนแต่เราผ่อนคนเดียว ใช้สิทธิ์เต็มได้ไหม?

ตามประกาศ ถ้าผู้กู้ร่วมมีเงินได้ทั้งคู่ ต้องเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ ไม่ได้ดูว่าใครโอนค่างวด กรณีสามีภริยาที่มีเงินได้ฝ่ายเดียว ฝ่ายที่มีเงินได้ใช้ได้เต็ม

รีไฟแนนซ์แล้ว ดอกเบี้ยสัญญาใหม่ยังลดหย่อนได้ไหม?

ได้ เฉพาะส่วนที่เป็นการกู้ไปปิดหนี้บ้านเดิม ไม่เกินยอดหนี้เดิมที่ปิด ถ้ากู้เพิ่มเกินยอดเดิม ดอกเบี้ยส่วนที่เกินไม่นับ

ค่าธรรมเนียมและค่าประกันที่จ่ายให้ธนาคาร นับเป็นดอกเบี้ยไหม?

ประกาศพูดถึงดอกเบี้ยเงินกู้ที่จ่ายจริง ค่าใช้จ่ายรายการอื่นให้ดูตามหนังสือรับรองที่ผู้ให้กู้ออก หรือสอบถามกรมสรรพากร

บทความเพื่อการศึกษา ไม่ใช่การรับรองผลอนุมัติ การพิจารณาสินเชื่อเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง · สิทธิ์ทางภาษีให้ยึดประกาศกรมสรรพากรฉบับล่าสุด ณ วันที่ยื่นแบบ

ที่มา (เข้าถึง 27 ต.ค. 2569): กรมสรรพากร ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 167) rd.go.th · กรมสรรพากร รายการพระราชกฤษฎีกา rd.go.th และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 805 rd.go.th · กรมสรรพากร อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา rd.go.th · กรมสรรพากร ใบแนบ ล.ย.01 ปีภาษี 2568 (ฉบับภาษาอังกฤษ) rd.go.th · Thai PBS รมว.พลังงาน แถลงลดหย่อนโซลาร์รูฟท็อป (11 มี.ค. 2569) thaipbs.or.th · สรุปมติคณะรัฐมนตรี 30 มิ.ย. 2569 (thaigov.go.th ฉบับเผยแพร่ซ้ำ) thaipublica.org