DSR คืออะไร? วิธีคำนวณ + เกณฑ์ผ่านกู้ 12 ธนาคารในปี 2569

1. DSR คืออะไร?

DSR (Debt Service Ratio) คือ "อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้" — ตัวเลขเดียวที่ทุกธนาคารใช้พิจารณาก่อนอนุมัติสินเชื่อบ้าน

พูดง่ายๆ คือ ธนาคารอยากรู้ว่า "เงินเดือนของคุณ จะเหลือพอผ่อนบ้านไหม" หลังจากหักภาระหนี้อื่นๆ (บัตรเครดิต รถ สินเชื่อส่วนบุคคล) ออกแล้ว

DSR แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ — ยิ่งต่ำยิ่งดี เพราะแสดงว่ารายได้ส่วนใหญ่ยังเหลือใช้ในชีวิตประจำวัน ไม่ได้หมดไปกับการผ่อนหนี้

หลักการของธนาคาร: ลูกค้าที่ DSR ต่ำ = เสี่ยงต่ำ → อนุมัติง่าย · ลูกค้าที่ DSR สูง = เสี่ยงสูงผ่อนไม่ไหว → ปฏิเสธหรือลดวงเงิน

2. สูตรคำนวณ DSR

สูตรง่ายๆ ที่ทุกธนาคารใช้เหมือนกัน:

"ภาระผ่อนรวม" คือนับอะไรบ้าง?

• ค่างวดบัตรเครดิต (minimum payment ของทุกใบ)
• ค่างวดสินเชื่อส่วนบุคคล (P-loan)
• ค่างวดรถยนต์ / มอเตอร์ไซค์
• ค่างวดบ้าน/คอนโดที่ผ่อนอยู่ปัจจุบัน (ถ้ามี)
• ค่างวดบ้านใหม่ที่กำลังจะกู้ (ต้องบวกเข้าด้วย)

"รายได้สุทธิ" คือ?

• เงินเดือนหลังหักภาษี + ประกันสังคม
• + รายได้ประจำอื่น (ค่าคอม · OT ที่สม่ำเสมอ · เงินปันผลที่มีหลักฐาน)
• — ไม่นับรายได้ครั้งเดียว เช่น โบนัส (ธนาคารมอง conservative)

3. เกณฑ์ DSR ของ 12 ธนาคารในไทย

เกณฑ์ DSR ที่แต่ละธนาคารใช้ในปี 2569 (พฤษภาคม):

• SCB / KBank / BBL: DSR ≤ 60% — เกณฑ์มาตรฐาน เหมาะกับลูกค้าทั่วไป
• KTB / BAY: DSR ≤ 65% — ผ่อนปรนกว่านิดหน่อย
• TTB: DSR ≤ 60% — เน้นลูกค้าที่มีบัญชีเงินเดือนกับ TTB จะได้รับการพิจารณาดี
• GSB (ออมสิน): DSR ≤ 70% — ผ่อนปรนสุด เหมาะกับข้าราชการ/พนักงานรัฐ
• GHB (อาคารสงเคราะห์): DSR ≤ 70% — เน้นลูกค้าซื้อบ้านหลังแรก มีโปรดอกพิเศษ

หมายเหตุ: เกณฑ์ DSR เป็นเพียงเงื่อนไขขั้นต่ำ ธนาคารจะดูปัจจัยอื่นด้วย เช่น เครดิตบูโร · อาชีพ · ระยะเวลาทำงาน · ประวัติการผ่อน

4. ตัวอย่างคำนวณ 3 เคส

เคส 1: พนักงานเงินเดือน DSR ดี (ผ่านง่าย)

คุณ A เงินเดือน 50,000 บาท · ผ่อนรถ 8,000/เดือน · บัตรเครดิต 2,000/เดือน · ต้องการกู้บ้าน ผ่อน 12,000/เดือน

• ภาระผ่อนรวม = 8,000 + 2,000 + 12,000 = 22,000 บาท
• DSR = (22,000 / 50,000) × 100 = 44%
• ✅ ผ่านทุกธนาคาร — DSR ต่ำกว่าเกณฑ์ทุกแห่ง

เคส 2: มีหนี้บัตรเยอะ DSR ขอบเกณฑ์ (เสี่ยง)

คุณ B เงินเดือน 40,000 บาท · บัตรเครดิต 5 ใบ ผ่อนรวม 12,000/เดือน · ผ่อนรถ 7,000/เดือน · ต้องการกู้บ้าน ผ่อน 8,000/เดือน

• ภาระผ่อนรวม = 12,000 + 7,000 + 8,000 = 27,000 บาท
• DSR = (27,000 / 40,000) × 100 = 67.5%
• ⚠️ ผ่านเฉพาะ GSB และ GHB — ธนาคารอื่น (DSR ≤ 60-65%) ปฏิเสธ
• 💡 แนะนำ: ปิดบัตรเครดิตบางใบก่อน → DSR ลดลง

เคส 3: DSR เกินเกณฑ์ (ปฏิเสธทุกธนาคาร)

คุณ C เงินเดือน 35,000 บาท · บัตรเครดิต 15,000/เดือน · ผ่อนรถ 8,000/เดือน · ต้องการกู้บ้าน ผ่อน 7,000/เดือน

• ภาระผ่อนรวม = 15,000 + 8,000 + 7,000 = 30,000 บาท
• DSR = (30,000 / 35,000) × 100 = 85.7%
• ❌ ปฏิเสธทุกธนาคาร — DSR สูงเกิน 70% ทุกที่
• 💡 แนะนำ: รวมหนี้บัตร → ลดค่างวดเหลือ ~6,300/เดือน → DSR ลดเหลือ ~60% → ผ่านเกณฑ์

5. ถ้า DSR สูงเกินเกณฑ์ ทำยังไง?

มี 3 ทางเลือกหลักในการลด DSR ก่อนกู้บ้าน:

ทาง 1: ปิดหนี้บัตรเครดิตบางใบ

วิธีตรงที่สุด — ถ้ามีเงินก้อน → ปิดบัตรเครดิตทันที · ค่างวด minimum ที่เคยจ่ายต่อเดือนจะหายไป · DSR ลดลงทันที

ทาง 2: รวมหนี้ (Debt Consolidation)

เปลี่ยนหนี้บัตรเครดิตหลายใบดอก 16-25% → สินเชื่อก้อนเดียวดอก 8% · ค่างวดต่อเดือนลดลง · DSR ลดลง · เหมาะกับคนที่มีหนี้เยอะแต่ยังไม่มีเงินก้อนปิด

ทาง 3: เพิ่มรายได้

วิธียากแต่ทำได้ — ขอขึ้นเงินเดือน · หางาน 2 · มีรายได้พิเศษที่มีหลักฐาน (ต้องยื่นภาษีเรียบร้อย) · รายได้สูงขึ้น = DSR ต่ำลง

คำแนะนำของ อ.ธรรศ: ลูกค้าส่วนใหญ่ที่มาปรึกษา Touch Real Estate มี DSR สูง 65-80% — เราช่วยวางแผน "ปิดหนี้ก่อนยื่นกู้" โดยใช้ทั้ง 3 ทางผสมกัน เคสที่ DSR ลด ≥ 10 percentage points ภายใน 3-6 เดือน เป็นเรื่องปกติ

สรุป

• DSR คืออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ — ตัวเลขเดียวที่ทุกธนาคารดู
• สูตร: (ภาระผ่อนรวม ÷ รายได้สุทธิ) × 100
• เกณฑ์: 60% (SCB/KBank/BBL/TTB) · 65% (KTB/BAY) · 70% (GSB/GHB)
• DSR เกินเกณฑ์ → ปิดหนี้ · รวมหนี้ · เพิ่มรายได้