สรุปสั้น:
- ตรวจรับให้จบ ก่อน เซ็นรับมอบและโอน เพราะหลังโอนแล้ว การตามให้โครงการมาแก้จะช้ากว่าและต้องพึ่งหลักฐานที่เก็บไว้
- เช็ก 6 หมวด: โครงสร้างและผนัง · พื้นและฝ้า · ประตูหน้าต่าง · ระบบไฟ · ระบบน้ำและห้องน้ำ · ภายนอกและส่วนกลาง แล้วจบด้วยเอกสารวันโอน
- เจอจุดบกพร่อง ให้ถ่ายรูปมีวันที่ ทำรายการเป็นลายลักษณ์อักษรให้โครงการเซ็นรับ และนัดวันตรวจซ้ำ
- สคบ. ย้ำว่าโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา และแนะนำให้เก็บหลักฐานทุกอย่าง ถ้าไม่ได้ตามที่ตกลง ร้องเรียน สคบ. ได้ที่สายด่วน 1166
ทำไมต้องตรวจละเอียดก่อนโอน
สคบ. เคยยกกรณีหมู่บ้านจัดสรรที่ผู้ซื้อเจอปัญหามาตรฐานบ้านหลังเข้าอยู่ และชี้ว่าส่วนหนึ่งเกิดจากผู้ซื้อเชื่อมั่นในบริษัทจนไม่ได้ให้วิศวกรตรวจก่อนรับโอน การตรวจรับจึงเป็นจังหวะเดียวที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากที่สุด เพราะเงินก้อนใหญ่ยังไม่ได้จ่ายครับ
สิ่งที่ต้องเตรียมไปวันตรวจ
- แบบบ้านหรือแปลนห้อง สเปกวัสดุในสัญญา และรูปโฆษณาที่เก็บไว้ (ใช้เทียบว่าตรงตามที่ขายไหม)
- ไฟฉาย ตลับเมตร เทปกาวกระดาษ ปากกาเมจิก ปลั๊กเช็กไฟหรือที่ชาร์จมือถือ ลูกแก้วหรือลูกปิงปองไว้ดูพื้นเอียง บันไดเล็ก
- มือถือที่ตั้งวันที่บนรูปได้
- ถ้าไม่มั่นใจ พิจารณาจ้างวิศวกรหรือบริษัทตรวจบ้านมาด้วย โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม
เช็กลิสต์ 6 หมวด
1. โครงสร้างและผนัง
- รอยร้าวที่ผนัง เสา คาน โดยเฉพาะรอยแนวเฉียงหรือรอยกว้าง ให้ถ่ายรูปและให้วิศวกรดู
- ผนังโก่ง ไม่ได้ฉาก สีลอก คราบน้ำซึม
- รอยต่อระหว่างผนังกับพื้น ผนังกับวงกบ มีช่องหรือรอยแยกไหม
2. พื้นและฝ้าเพดาน
- กระเบื้องหรือพื้นไม้ เคาะฟังเสียงกลวง ดูรอยแตก ร่องยาแนว และระดับพื้น
- ฝ้า มีคราบน้ำ รอยแตก หรือแผ่นยุบไหม (คราบน้ำบนฝ้ามักบอกว่ามีน้ำรั่วจากด้านบน)
3. ประตูและหน้าต่าง
- เปิดปิดทุกบาน ลื่นไหม ปิดสนิทไหม กุญแจล็อกได้ทุกดอก
- ขอบยางและซิลิโคนรอบกระจก ถ้าเป็นไปได้ ขอให้โครงการฉีดน้ำทดสอบการรั่ว
- มุ้งลวด มือจับ บานพับ ครบตามสเปก
4. ระบบไฟฟ้า
- เปิดปิดสวิตช์ไฟทุกจุด เสียบเช็กปลั๊กทุกตัว
- ตู้ไฟ เบรกเกอร์มีป้ายบอกวงจร และมีเครื่องตัดไฟรั่วถ้าอยู่ในสเปก
- จุดติดตั้งแอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ปั๊มน้ำ มีสายและเบรกเกอร์แยกตามที่ระบุไว้
5. ระบบน้ำและห้องน้ำ
- เปิดน้ำทุกก๊อกพร้อมกัน ดูแรงดัน กดชักโครกหลายรอบ ดูว่าไหลกลับหรือรั่วไหม
- ขังน้ำในพื้นห้องน้ำและระเบียงสักพัก ดูว่าน้ำไหลลงท่อหมดไหม มีจุดน้ำขังไหม
- ใต้อ่างล้างหน้าและซิงก์ ท่อรั่ว ซึม หรือมีกลิ่นไหม
- มิเตอร์น้ำ ถ้าปิดก๊อกทุกตัวแล้วมิเตอร์ยังหมุน แปลว่ามีจุดรั่ว
6. ภายนอกและส่วนกลาง
- บ้าน: หลังคาและรางน้ำ รั้ว ประตูรั้ว ทางระบายน้ำรอบบ้าน ดินทรุดหรือไม่
- คอนโด: ระเบียง ราวกันตก ที่จอดรถตามสิทธิ์ ห้องเก็บของ คีย์การ์ด และส่วนกลางที่โฆษณาไว้ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ว่าเปิดใช้ได้จริง
นัดตรวจกี่รอบ
ทีมแนะนำให้แบ่งเป็น 3 จังหวะ แทนการตรวจครั้งเดียวในวันโอน
| จังหวะ | ทำอะไร |
|---|
| ตรวจรอบแรก | ตรวจครบทุกหมวด ทำรายการจุดบกพร่องพร้อมรูป ให้ตัวแทนโครงการเซ็นรับรายการ และระบุวันที่จะแก้เสร็จ |
| ตรวจซ้ำหลังแก้ | ไล่ตามรายการเดิมทีละข้อ ข้อไหนยังไม่เรียบร้อยให้บันทึกต่อในรายการเดิม |
| ก่อนเซ็นรับมอบ | ตรวจรอบสุดท้าย เช็กว่าการแก้ไม่ได้สร้างจุดเสียหายใหม่ แล้วจึงเซ็นรับ |
ถ้าเวลานัดโอนใกล้มาก ให้ตกลงกับโครงการเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจุดที่ยังค้างจะแก้เมื่อไหร่ อย่ารับปากด้วยคำพูดอย่างเดียว
เจอจุดบกพร่อง ทำยังไง
- ถ่ายรูปและวิดีโอที่มีวันที่ ทุกจุด พร้อมแปะเทปกาวทำเครื่องหมาย
- ทำรายการเป็นลายลักษณ์อักษร ให้ตัวแทนโครงการเซ็นรับ และเก็บสำเนาไว้เอง
- อย่าเซ็นเอกสารที่เขียนว่า "รับมอบในสภาพเรียบร้อย" ถ้ายังมีรายการค้าง ให้เขียนรายการค้างแนบไว้กับเอกสารรับมอบ
- อ่านสัญญาจะซื้อจะขาย เรื่องการรับประกันหลังโอน ระยะเวลา และช่องทางแจ้งซ่อม
- เก็บหลักฐานทุกชิ้นตั้งแต่วันจอง สคบ. แนะนำให้เก็บรูปโฆษณาและหลักฐานการเจรจาไว้ เพราะโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา
- ถ้าโครงการไม่ดำเนินการ ร้องเรียน สคบ. ได้ทางสายด่วน 1166 แอป OCPB Connect หรือเว็บ complaint.ocpb.go.th ถ้าเรื่องบานปลายเป็นข้อพิพาท ให้ปรึกษาทนายหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
เอกสารที่ควรได้วันโอน
- หนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ทำ ณ สำนักงานที่ดิน และ สัญญาจำนอง (ถ้ากู้) พร้อมใบเสร็จค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน
- โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ที่ระบุชื่อเรา ถ้ากู้ธนาคาร ตัวจริงจะอยู่กับธนาคารในฐานะหลักประกัน ขอสำเนาเก็บไว้ ตามหลักเกณฑ์ ธปท. เมื่อผ่อนครบ ผู้ให้กู้ต้องคืนหลักประกันและเอกสารภายใน 10 วันทำการ
- คอนโด: ถ้าอาคารชุดจดทะเบียนนิติบุคคลแล้ว การโอนต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง (พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 29) ขอสำเนาเก็บไว้ และขอสำเนาข้อบังคับนิติบุคคล
- ใบเสร็จค่าส่วนกลางล่วงหน้า เงินกองทุน ค่ามิเตอร์ ที่จ่ายให้โครงการ
- เอกสารรับประกันหลังการขาย ช่องทางแจ้งซ่อม และรายการจุดค้างแก้ที่โครงการเซ็นรับไว้
- กุญแจ คีย์การ์ด รีโมต ครบตามจำนวน คู่มือเครื่องใช้ และถ้ามี ผังระบบไฟและท่อน้ำ
ถ้ายังลังเลระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสอง อ่าน บ้านมือ 1 vs มือ 2 ต่างกันยังไง
💬 อยากให้ทีมช่วยดูภาระของคุณ?
ทักไลน์มาได้เลย ทีมยินดีช่วยดูให้ฟรีครับ — ไม่มีการการันตีผลอนุมัติ การพิจารณาเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง แต่คุณจะรู้ว่าต้องแก้จุดไหนก่อน
💬 ปรึกษา → LINE @ninethanakarn
คำถามที่เจอบ่อย
จำเป็นต้องจ้างวิศวกรตรวจบ้านไหม?
ไม่บังคับ แต่ สคบ. ยกตัวอย่างว่าผู้ซื้อที่ไม่ได้ให้วิศวกรตรวจก่อนรับโอนมาเจอปัญหามาตรฐานภายหลัง ถ้าเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือไม่มั่นใจเรื่องโครงสร้าง ทีมแนะนำให้พิจารณา
โครงการบอกให้โอนก่อน แล้วค่อยแก้ทีหลัง ได้ไหม?
ทำได้ถ้าคุณยอมรับ แต่ให้มีรายการจุดค้างที่โครงการเซ็นรับพร้อมวันที่จะแก้เสร็จ และอย่าเซ็นเอกสารว่ารับมอบในสภาพเรียบร้อยครบถ้วน
ส่วนกลางคอนโดไม่ตรงโฆษณา ร้องเรียนได้ไหม?
ได้ สคบ. ระบุว่าโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา เก็บรูปโฆษณาและหลักฐานไว้ แล้วร้องเรียนผ่านสายด่วน 1166 หรือแอป OCPB Connect
หลังโอนแล้วเจอรอยร้าว ทำยังไง?
แจ้งโครงการเป็นลายลักษณ์อักษรตามช่องทางในเอกสารรับประกัน ถ่ายรูปมีวันที่เก็บไว้ ถ้าไม่ได้รับการแก้ไข ร้องเรียน สคบ. หรือปรึกษาทนาย
บทความเพื่อการศึกษา ไม่ใช่การรับรองผลอนุมัติ การพิจารณาสินเชื่อเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง
ที่มา (เข้าถึง 27 ต.ค. 2569): สคบ. ร่วมบันทึกเทป "สถานีประชาชน" ประเด็นซื้อบ้านไม่เป็นไปตามโฆษณา (24 พ.ย. 2568) ocpb.go.th · สคบ. "คอนโดสร้างไม่เสร็จ" ปัญหาที่ไม่ควรมองข้าม (21 ส.ค. 2567) ocpb.go.th · พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ฉบับรวม (เว็บกรมที่ดิน) มาตรา 29 dol.go.th · ธปท. ประกาศ สกช. 7/2566 การให้สินเชื่ออย่างรับผิดชอบและเป็นธรรม ข้อ 1.2.3 bot.or.th
