ตัวเลขผลตอบแทนที่เห็นในโฆษณาส่วนใหญ่คือ Gross หรือไม่ก็ "การันตีค่าเช่า" ช่วงสั้น ๆ ซึ่งไม่ได้บอกว่าหลังหมดช่วงนั้นค่าเช่าจริงเป็นเท่าไหร่ และไม่ได้หักค่าใช้จ่ายของเจ้าของห้อง ก่อนตัดสินใจ ให้คำนวณเองทั้ง 2 แบบครับ
Gross Yield (%) = ค่าเช่าต่อเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อ × 100
ค่าเช่าที่ใช้ต้องเป็นค่าเช่าที่ปล่อยได้จริงในตึกหรือละแวกเดียวกัน ไม่ใช่ตัวเลขที่ฝ่ายขายบอก วิธีเช็กคือดูประกาศเช่าห้องขนาดใกล้กันหลาย ๆ ห้อง และถามนิติบุคคลหรือคนในพื้นที่ว่าห้องว่างนานแค่ไหน
Net Yield (%) = (ค่าเช่าที่เก็บได้จริงทั้งปี − ค่าใช้จ่ายทั้งปี) ÷ เงินลงทุนทั้งหมด × 100
สูตรนี้ยังไม่รวมดอกเบี้ยเงินกู้ ถ้ากู้ซื้อ ต้องดูกระแสเงินสดรายเดือนแยกอีกชั้น (อ่านต่อท้ายบทความ)
| รายการ | ทำไมต้องหัก |
|---|---|
| ห้องว่าง | ช่วงเปลี่ยนผู้เช่า หาคนใหม่ หรือซ่อมห้อง ไม่มีค่าเช่าเข้า |
| ค่าส่วนกลาง | เจ้าของห้องจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุดทุกปี ไม่ว่าห้องจะว่างหรือไม่ |
| ค่าหาผู้เช่า | ถ้าใช้นายหน้า มักมีค่าบริการทุกครั้งที่ได้ผู้เช่าใหม่ |
| ซ่อมบำรุง | แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น เฟอร์นิเจอร์ ทาสีเมื่อเปลี่ยนผู้เช่า |
| ประกันห้อง | ประกันทรัพย์สินภายในห้อง ถ้าทำ |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | เสียรายปีกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น อัตราและสิทธิ์ยกเว้นขึ้นกับการใช้ประโยชน์ ห้องปล่อยเช่าให้ตรวจกับท้องถิ่นที่ห้องตั้งอยู่ |
| ภาษีเงินได้จากค่าเช่า | ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภท 40(5) กรมสรรพากรให้เจ้าของที่ปล่อยเช่าบ้านหรือโรงเรือนเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ร้อยละ 30 ภาษีที่ต้องจ่ายจริงขึ้นกับรายได้รวมของแต่ละคน |
ภาษีเงินได้ต่างกันตามฐานรายได้ของแต่ละคน ตัวอย่างข้างล่างจึงคิด Net ก่อนภาษีเงินได้ และไม่รวมภาษีที่ดินฯ ให้หักเพิ่มตามจริงของคุณเอง
*ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อสาธิตสูตร ไม่ใช่ราคาตลาดหรือโครงการจริง*
สมมติค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่ม 100,000 บาท ห้องว่างปีละ 1 เดือน
Gross Yield = 12,000 × 12 ÷ 2,500,000 × 100 = 5.76%
| รายการ (ต่อปี) | จำนวน (บาท) |
|---|---|
| ค่าเช่าที่เก็บได้จริง (11 เดือน × 12,000) | 132,000 |
| หัก ค่าส่วนกลาง (สมมติ) | 18,000 |
| หัก ค่าหาผู้เช่า (สมมติ 1 เดือนค่าเช่า) | 12,000 |
| หัก ซ่อมบำรุง (สมมติ) | 6,000 |
| หัก ประกันห้อง (สมมติ) | 1,500 |
| รายได้สุทธิก่อนภาษีเงินได้ | 94,500 |
| เงินลงทุนทั้งหมด (2,500,000 + 100,000) | 2,600,000 |
Net Yield = 94,500 ÷ 2,600,000 × 100 ≈ 3.63%
ห้องเดียวกัน Gross ดูผ่านเกณฑ์ 5% แต่ Net เหลือราว 3.6% ก่อนภาษี ถ้าห้องว่าง 2 เดือนแทน 1 เดือน Net จะลดลงอีก นี่คือเหตุผลที่ต้องดูทั้งสองตัวครับ
เกณฑ์นี้เป็นเกณฑ์ของทีมเอง ไม่ใช่เกณฑ์ของธนาคาร
ผ่าน (ต้องครบทุกข้อ)
| ข้อ | เกณฑ์ | วิธีเช็ก |
|---|---|---|
| 1 | Gross Rental Yield ≥ 5% | คำนวณจากค่าเช่าที่ปล่อยได้จริง ไม่ใช่ค่าเช่าการันตี |
| 2 | ทำเลมีผู้เช่าจริง: ใกล้มหาวิทยาลัย หรือใกล้แหล่งงาน-นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ หรือติดรถไฟฟ้าไม่เกิน 3 กม. ในโซนที่เมืองขยายตัว | ดูแผนที่ ถามว่าใครจะเป็นผู้เช่าห้องนี้ |
| 3 | ผู้พัฒนาอยู่ใน 20 อันดับแรกของบริษัทจดทะเบียนหมวดอสังหาริมทรัพย์ | เช็กรายชื่อบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ |
| 4 | ราคา 1.5–4.5 ล้านบาท | ช่วงที่ปล่อยเช่าคล่องและผู้เช่าจ่ายสม่ำเสมอ |
ไม่ผ่านทันที (ติดข้อเดียวก็ตัด)
ผ่านบางข้อแต่ไม่ติดข้อห้าม = เหมาะเฉพาะบางกลุ่ม เช่น คนที่รับกระแสเงินสดติดลบช่วงสั้นได้ ต้องรู้ตัวก่อนซื้อ
Yield ทั้งสองแบบยังไม่รวมค่างวด ถ้ากู้ซื้อ ให้เทียบ "ค่าเช่าสุทธิต่อเดือน" กับ "ค่างวดต่อเดือน" ถ้าค่าเช่าต่ำกว่า คุณต้องเติมเงินเองทุกเดือน
สำหรับคอนโดหลังที่ 2 ธปท. ขยายการผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100% สำหรับหลักประกันมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป เฉพาะสัญญาที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 แต่เพดานคือ "สูงสุดที่ให้ได้" ธนาคารยังพิจารณาจากความสามารถผ่อนของผู้กู้เป็นรายกรณี
อ่านฝั่งสินเชื่อต่อ: กู้คอนโดที่ 2 ปล่อยเช่า DSR พอไหม ตอน 1 · ธนาคารนับค่าเช่ายังไง + รับมือห้องว่าง ตอน 2
ก่อนคุยเรื่องห้อง ลองใช้ฟอร์ม เช็คโอกาสกู้บ้านและคอนโด ที่ /dsr/ ดูว่าภาระหนี้ตอนนี้รับค่างวดคอนโดเพิ่มได้แค่ไหน
🧮 เช็คโอกาสกู้บ้านและคอนโดฟรี →ทักไลน์มาได้เลย ทีมยินดีช่วยดูให้ฟรีครับ — ไม่มีการการันตีผลอนุมัติ การพิจารณาเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง แต่คุณจะรู้ว่าต้องแก้จุดไหนก่อน
💬 ปรึกษา → LINE @ninethanakarnตามเกณฑ์ของทีม คือขั้นต่ำที่จะพิจารณาต่อ ไม่ใช่สัญญาณว่าคุ้มแน่นอน ต้องคำนวณ Net และกระแสเงินสดหลังค่างวดด้วย
ใช้ได้เฉพาะช่วงที่การันตี หลังหมดช่วงให้คิดจากค่าเช่าตลาดจริงในตึกเดียวกัน และอ่านเงื่อนไขว่าค่าใช้จ่ายใดถูกหักออกก่อนจ่ายให้เจ้าของ
ต้อง ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภท 40(5) เจ้าของที่ปล่อยเช่าบ้านหรือห้องเลือกหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ร้อยละ 30 ตามกรมสรรพากร ภาษีจริงขึ้นกับรายได้รวมของแต่ละคน
ไม่มีตัวเลขตายตัว ให้ดูว่าหลังหักทุกอย่างและค่างวดแล้ว กระแสเงินสดรายเดือนติดลบหรือไม่ และคุณรับได้นานแค่ไหน
บทความเพื่อการศึกษา ไม่ใช่การรับรองผลอนุมัติ การพิจารณาสินเชื่อเป็นดุลยพินิจของธนาคารแต่ละแห่ง
ที่มา (เข้าถึง 27 ต.ค. 2569): กรมสรรพากร หักเป็นการเหมาในอัตราที่กำหนด (เงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน) rd.go.th · ธปท. ข่าวขยายการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ถึง 30 มิ.ย. 2570 (14 พ.ค. 2569) bot.or.th · เกณฑ์คอนโดลงทุน ทีม (เกณฑ์ภายในของทีม)
