มีบ้านอยู่แล้ว ผ่อนอยู่ทุกเดือน แต่อยากมีคอนโดอีกสักห้องไว้ปล่อยเช่า เผื่อเป็นรายได้เสริมหรือเก็บไว้ให้ลูกในอนาคต — ความคิดนี้ไม่ผิดเลยครับ แต่คำถามที่คนส่วนใหญ่กังวลคือ "มีหนี้บ้านอยู่แล้ว จะขอกู้คอนโดอีกหลังได้ไหม" ถ้าคุณกำลังคิดแบบนี้อยู่ บทความนี้จะช่วยให้คุณเช็คตัวเองก่อนเดินเข้าธนาคาร จะได้ไม่เสียเวลาและไม่เสียเครดิตจากการยื่นกู้ทั้งที่ตัวเลขยังไม่พร้อม
DSR (Debt Service Ratio) คือสัดส่วนภาระผ่อนหนี้ทั้งหมดต่อเดือน เทียบกับรายได้ต่อเดือนของคุณ ธนาคารใช้ตัวเลขนี้เป็นหลักในการพิจารณาว่าจะให้กู้เพิ่มได้อีกเท่าไหร่ ถ้าคุณมีบ้านหลังแรกที่ยังผ่อนอยู่ ภาระผ่อนนั้นจะถูกนับรวมเข้าไปในสมการทันที ก่อนที่จะบวกภาระผ่อนคอนโดหลังใหม่เข้าไปอีก
จุดที่หลายคนพลาดคือ คิดว่า "ค่าเช่าที่จะได้จากคอนโดหลังใหม่" จะเข้ามาช่วยหักลบภาระผ่อนได้เต็มจำนวน แต่ในความเป็นจริง ธนาคารส่วนใหญ่จะนำรายได้ค่าเช่ามาคำนวณเป็นรายได้เพียงบางส่วนเท่านั้น ไม่ใช่เต็ม 100% และเกณฑ์ของแต่ละธนาคารก็แตกต่างกัน นั่นแปลว่าตัวเลขในหัวที่คุณคิดไว้ อาจสูงกว่าสิ่งที่ธนาคารมองเห็นจริงพอสมควร
ธนาคารมองสินเชื่อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นความเสี่ยงคนละแบบกับบ้านหลังแรกที่อยู่เอง เพราะรายได้ค่าเช่าไม่แน่นอนเท่ารายได้ประจำ — ห้องอาจว่างบางเดือน ผู้เช่าอาจย้ายออกกะทันหัน หรือค่าเช่าจริงอาจต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ธนาคารจึงมักพิจารณาอย่างระมัดระวังกว่า และให้น้ำหนักกับ รายได้ประจำของคุณเป็นหลัก มากกว่าจะเชื่อตัวเลขค่าเช่าที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง
ถ้าคุณมีหนี้อื่นอยู่ด้วย เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล หรือผ่อนรถ ภาระเหล่านี้จะยิ่งไปเบียด DSR ให้ตึงขึ้นไปอีก ก่อนที่จะไปถึงคิวของคอนโดหลังใหม่เลยด้วยซ้ำ
นับทั้งบ้านหลังแรก บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ผ่อนรถ ทุกอย่างที่ผ่อนอยู่เป็นรายเดือน อย่านับแค่ "หนี้ก้อนใหญ่"
ถ้ายังไม่มีผู้เช่า อย่าเพิ่งเอาตัวเลขค่าเช่าในฝันมาบวกเป็นรายได้ที่แน่นอน
การรู้ตัวเลขล่วงหน้าจะช่วยให้คุณคุยกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อได้อย่างมั่นใจ และรู้ว่าควรตั้งงบซื้อคอนโดไว้ที่เท่าไหร่ถึงจะเหมาะกับกำลังตัวเอง ไม่ใช่แค่เหมาะกับสเปกห้องที่อยากได้
มีครับ ถ้าตัวเลขออกมาแล้วรู้สึกว่าตึงเกินไป สิ่งที่ทำได้คือ ทยอยปิดหรือรวมหนี้ก้อนเล็กๆ ที่มีดอกเบี้ยสูง ให้เหลือภาระต่อเดือนน้อยลงก่อน แล้วค่อยกลับมาคำนวณ DSR ใหม่อีกครั้ง หลายคนที่คิดว่าตัวเองหมดโอกาสกู้คอนโดลงทุนไปแล้ว จริงๆ แค่ต้องจัดโครงสร้างหนี้เดิมให้เบาลงก่อนเท่านั้นเอง ไม่ใช่ว่าไม่มีทางเลยตลอดไป
สำหรับใครที่มองหาคอนโดที่ผ่านการคัดกรองแล้วว่าให้ผลตอบแทนคุ้มค่าคุ้มความเสี่ยง ทีมงานนายธนาคารประจำบ้านก็มีบริการคัดทรัพย์คอนโดลงทุนไว้ให้ดูเป็นตัวอย่างที่ หน้าคอนโดลงทุน ด้วยเช่นกัน
ก่อนเดินเข้าธนาคาร ลองคำนวณ DSR ของตัวเองฟรี ใส่รายได้และภาระหนี้ปัจจุบัน ระบบจะช่วยประเมินว่าตอนนี้มีช่องว่างพอสำหรับกู้คอนโดหลังใหม่หรือไม่
🧮 คำนวณ DSR ฟรี →ทักไลน์มาได้เลย ทีมงานยินดีช่วยดูตัวเลขให้ฟรีครับ
💬 ปรึกษา → LINE @ninethanakarn