1. "รวมหนี้ไว้ในหนี้บ้าน" คืออะไร?
แนวคิดง่ายๆ: ใช้ บ้าน/คอนโดที่ปลอดหนี้หรือมี equity เป็นหลักทรัพย์ค้ำ → กู้เงินก้อนใหม่ดอกถูก → เอาเงินก้อนนั้นไป ปิดหนี้บัตรเครดิต/สินเชื่อ/รถ ที่ดอกแพง
ผลลัพธ์: หนี้หลายก้อน → กลายเป็นหนี้บ้านก้อนเดียว · ดอกเฉลี่ยลดจาก 16-25% เหลือ 5-7% · ค่างวดรวมต่อเดือนลดลง 40-60%
หลักการ: "หนี้ที่มีหลักประกัน (บ้าน) = ดอกถูก เพราะธนาคารเสี่ยงน้อย · หนี้ไม่มีหลักประกัน (บัตร/P-loan) = ดอกแพง เพราะธนาคารเสี่ยงมาก" — การรวมหนี้ในบ้านคือการ ใช้ความเชื่อมั่นของบ้าน ลดดอกของหนี้ที่เหลือ
2. กลไก 2 แบบ
แบบ A: Home Equity Loan (ใช้บ้านปลอดหนี้)
ถ้าบ้านปัจจุบัน ผ่อนหมดแล้วหรือมี equity เยอะ · นำบ้านไปจดจำนองกับธนาคารใหม่ → กู้เงินก้อน ดอก 5-7% · ระยะ 10-30 ปี
- วงเงิน: สูงสุด 70-90% ของราคาประเมินบ้าน
- ดอกเบี้ย: 5-7% (MRR−2% ถึง MRR)
- ระยะ: 10-30 ปี เลือกได้
- เงื่อนไข: บ้านต้องปลอดหนี้ · มีโฉนด · ผู้กู้มีเครดิตและรายได้พอ
แบบ B: Cash-out Refinance (รีไฟแนนซ์บ้าน + เพิ่มวงเงิน)
ถ้ายังผ่อนบ้านอยู่ · ขอ รีไฟแนนซ์ กับธนาคารใหม่ → ขอเพิ่มวงเงินกว่ายอดหนี้บ้านเดิม → ส่วนต่างได้เป็นเงินสดมาปิดหนี้อื่น
- เงื่อนไข: ราคาบ้านปัจจุบัน > ยอดหนี้คงค้างเดิม + 20%
- วงเงินเพิ่ม: สูงสุด ~80% ของราคาประเมิน − ยอดหนี้เดิม
- ดอกเบี้ย: 5-7% (เหมือนสินเชื่อบ้านปกติ)
- ระยะ: Reset เป็น 25-30 ปี
| เปรียบเทียบ |
Home Equity Loan |
Cash-out Refi |
| เงื่อนไขบ้าน |
ปลอดหนี้ |
ยังผ่อนอยู่ + มี equity |
| เป็นสินเชื่อ |
สินเชื่อใหม่ (เพิ่ม) |
แทนสินเชื่อบ้านเดิม |
| ดอกเบี้ย |
5-7% |
5-7% |
| วงเงินสูงสุด |
70-90% ของราคาประเมิน |
80% ราคาประเมิน − ยอดเดิม |
| ค่าใช้จ่ายโอน |
ค่าจดจำนอง 1% |
ค่ารีไฟ 0-1% + จำนองใหม่ |
3. ใครเหมาะกับวิธีนี้?
✅ เหมาะกับ:
- มีบ้าน/คอนโด ปลอดหนี้ หรือ equity เยอะ — มีสินทรัพย์ค้ำได้
- หนี้บัตรเครดิต/P-loan ยอด ≥ 300,000 บาท — ยอดน้อยกว่านี้คุ้มไม่มาก (เพราะค่าโอน)
- ดอกเบี้ยเดิม ≥ 15% — บัตรเครดิต · สินเชื่อบุคคล · หนี้นอกระบบ
- รายได้สม่ำเสมอ — ผ่อนค่างวดใหม่ได้ระยะยาว
- วินัยการเงินดี — ไม่ก่อหนี้บัตรใหม่อีก หลังรวม
⚠️ ไม่เหมาะกับ:
- ไม่มีบ้านปัจจุบัน · ยังเช่าอยู่
- บ้านยังผ่อนน้อย equity ต่ำ
- วินัยการเงินไม่ดี — เสี่ยงก่อหนี้ใหม่หลังรวม → หนี้เพิ่ม + บ้านอาจถูกยึด
- หนี้ก้อนเล็ก ≤ 100,000 บาท — รวมแล้วประหยัดไม่คุ้มค่าโอน
4. ตัวอย่างคำนวณ ประหยัดได้เท่าไหร่?
เคสตัวอย่าง
- คุณ A มีหนี้รวม 600,000 บาท:
- — บัตรเครดิต 5 ใบ ยอด 300,000 ดอก 18% เฉลี่ย
- — P-loan 200,000 ดอก 20%
- — ผ่อนรถ 100,000 ดอก 6%
- มีคอนโดปลอดหนี้ ราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท
ก่อนรวมหนี้
- ค่างวดบัตร = 300,000 × ~5% = 15,000/เดือน
- ค่างวด P-loan (5 ปี) = ~5,300/เดือน
- ค่างวดรถ (3 ปี เหลือ) = ~3,100/เดือน
- รวมค่างวด: 23,400 บาท/เดือน
- ดอกเบี้ยจ่ายต่อปี: ~120,000 บาท
หลังรวมหนี้ใน Home Equity
- กู้ Home Equity 600,000 บาท ดอก 6% ระยะ 15 ปี
- ค่างวดใหม่: 5,063 บาท/เดือน
- ดอกเบี้ยจ่ายต่อปี: ~36,000 บาท
💰 ประหยัดต่อเดือน
−18,337 บาท
ดอกประหยัดต่อปี: ~84,000 บาท
หมายเหตุ: ตัวเลขข้างต้นไม่นับค่าโอน/ค่าจดจำนอง 1% (~6,000 บาท) ซึ่งจ่ายครั้งเดียวตอนเริ่มต้น · break-even ที่ ~4 เดือนแรก
5. ความเสี่ยงสำคัญที่ต้องรู้
⚠️ ความเสี่ยง 1: เปลี่ยน "หนี้ไม่มีหลักประกัน" → "หนี้มีหลักประกัน"
หนี้บัตรเครดิต ถ้าผิดนัด ธนาคารฟ้องแพ่งได้ แต่ ไม่สามารถยึดบ้าน โดยตรง · พอเอามารวมในบ้าน → ถ้าผิดนัด บ้านโดนยึด ได้ทันที
⚠️ ความเสี่ยง 2: ระยะผ่อนยาวขึ้น = ดอกรวมเพิ่ม
ค่างวดต่อเดือนลดลง เพราะยืดเวลา · ดอก 6% × 15 ปี = ดอกรวม 312,000 บาท · ถ้าเทียบกับการผ่อนบัตรปกติ 3 ปี ดอกรวมอาจน้อยกว่า — ดอกถูกต่อปี ≠ ดอกรวมถูก
⚠️ ความเสี่ยง 3: ก่อหนี้ใหม่หลังรวม
สถิติพบว่า ~30% ของลูกค้าที่รวมหนี้แล้ว กลับมาใช้บัตรเครดิตอีก ภายใน 1-2 ปี · กลายเป็นมีหนี้ทั้ง Home Equity + บัตรใหม่ — Touch แนะนำให้ ตัดบัตรทิ้งทันที หลังรวมหนี้
⚠️ ความเสี่ยง 4: ราคาบ้านลด
ถ้า refinance + cash out 80% ของราคา · ราคาบ้านลด 20% ในอนาคต → กลายเป็นหนี้มากกว่าทรัพย์ (Negative Equity) · ขายไม่ได้ในราคาที่จ่ายหนี้คืน
6. เกณฑ์ Touch ในการแนะนำ
ทีม Touch ไม่แนะนำ การรวมหนี้ในบ้านในทุกเคส — เราคัดเฉพาะที่ผ่านเกณฑ์ 4 ข้อ:
-
ดอกใหม่ลดลง ≥ 50% — ถ้าดอกเฉลี่ยเดิม ≤ 12% (เช่นรถ + บางส่วน P-loan) ไม่คุ้ม
-
วินัยการเงินดี — ตรวจสอบประวัติ 12 เดือน · ผ่อนตรงเวลา · ไม่มี NPL
-
Equity ≥ 30% ของราคาประเมิน — บ้านมี buffer พอ ไม่เสี่ยง negative equity
-
มีแผน "ตัดบัตร" — ลูกค้าต้องยอมตัดบัตรเครดิตทิ้งทั้งหมด เก็บใบเดียวสำหรับ emergency · มีหลักฐาน
คำแนะนำ: วิธีนี้ ทรงพลังที่สุด ในการลดดอกเบี้ย แต่ก็ เสี่ยงสุด เช่นกัน · Touch ใช้กับลูกค้าที่ผ่านเกณฑ์ 4 ข้อเท่านั้น — ปีละไม่เกิน 10-15 เคส
7. ขั้นตอน + เอกสาร
ขั้นตอน (ใช้เวลา 1.5-3 เดือน)
- ปรึกษา LINE — บอกหนี้ทั้งหมด · ราคาบ้านปัจจุบัน · ภาระอื่น
- ทีม Touch ประเมิน — DSR · Equity · เกณฑ์ 4 ข้อ · แนะนำ Home Equity หรือ Cash-out
- เลือกธนาคาร — เปรียบเทียบ 3-5 ธนาคารที่ปล่อย Home Equity · เลือกที่ดอกถูก + ค่าโอนต่ำ
- เตรียมเอกสาร + ยื่นกู้ — Touch ช่วยจัดเอกสาร · ลดโอกาส reject
- ประเมินบ้าน — ธนาคารส่ง valuer มาประเมิน · ใช้เวลา 7-14 วัน
- อนุมัติ + โอนเงิน — เซ็นสัญญา + จดจำนอง · รับเงินก้อน
- ปิดหนี้เก่าทันที — Touch ช่วยจัดการ · ขอใบรับรองปิดบัญชี · ตัดบัตรเครดิต
เอกสารที่ต้องเตรียม
- บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน
- สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน + statement บัญชี
- หนังสือรับรองรายได้ (ถ้ามี)
- โฉนดบ้าน (ตัวจริง)
- สัญญาซื้อขายบ้านเดิม + ใบรับรองภาษีโรงเรือน
- รายการหนี้ที่จะปิด — statement บัตรเครดิต + ใบเรียกเก็บ P-loan
📊 ลองคำนวณดูก่อน
ใช้ DSR Calculator ของ Touch — ใส่หนี้ปัจจุบัน + รายได้ · ดูว่า DSR หลังรวมหนี้ในบ้านจะลดเท่าไหร่
🧮 DSR Calculator (ฟรี) →
สรุป
- รวมหนี้ในบ้าน = ดอก 5-7% (vs บัตร 16-25%) · ประหยัดได้ 60-70% ของดอก
- 2 แบบ: Home Equity (บ้านปลอดหนี้) · Cash-out Refi (บ้านยังผ่อนอยู่)
- เหมาะกับคนมีบ้าน + หนี้ ≥ 300k + ดอกเดิม ≥ 15% + วินัยดี
- ความเสี่ยง 4 ข้อ: บ้านโดนยึด · ดอกรวมเพิ่ม · ก่อหนี้ใหม่ · ราคาบ้านลด
- เกณฑ์ Touch: ดอกลด 50% · วินัยดี · Equity ≥ 30% · ตัดบัตรหลังรวม
